Fazendas no Paraguai, no Uruguai e na Bolívia: o que o investidor brasileiro precisa saber antes de comprar
Terra mais barata, arrendamentos atrativos e estabilidade levam produtores e fundos brasileiros aos países vizinhos. Mas cada país tem regras próprias para estrangeiros, e a principal delas está na faixa de fronteira.
O produtor rural brasileiro conhece bem os países vizinhos. Há décadas, famílias do Sul e do Centro-Oeste levaram soja, milho e pecuária para o leste do Paraguai e para o oriente boliviano. O que mudou nos últimos anos é o perfil de quem atravessa a fronteira: além de produtores, chegam agora fundos de investimento, grupos agrícolas listados em bolsa e corretoras de imóveis rurais que passaram a operar fora do Brasil.
Este guia reúne os principais atrativos de cada país, as restrições legais que afetam o comprador brasileiro e os cuidados de due diligence que fazem a diferença entre um bom investimento e um problema de difícil solução.
O movimento: quem está comprando e por quê
Dois exemplos recentes mostram a escala do interesse. Em setembro de 2026, sócios de uma tradicional corretora de imóveis rurais de Ribeirão Preto (SP) estruturaram um fundo de investimento com captação inicial de R$ 100 milhões para comprar quatro fazendas na região central do Uruguai. O argumento central é a relação entre preço e área: segundo os gestores, o mesmo valor que compra uma área no Brasil pode adquirir até quatro vezes mais terra no país vizinho, além de condições de arrendamento consideradas favoráveis e maior estabilidade cambial.
No mercado de capitais, a BrasilAgro mantém um portfólio de cerca de 250 mil hectares distribuídos entre Brasil, Paraguai e Bolívia, e segue atenta a oportunidades de aquisição. Do lado das pessoas físicas, o crescimento da presença brasileira no Paraguai, tema do nosso artigo sobre o mercado imobiliário paraguaio, também se reflete no campo.
Visão geral: os três países lado a lado
Paraguai: oportunidade grande, atenção redobrada à fronteira
O Paraguai é, de modo geral, aberto ao investimento estrangeiro em imóveis. A exceção mais relevante para o brasileiro é a zona de segurança fronteiriça. A Lei 2.532/2005 define uma faixa de 50 km ao longo das fronteiras terrestres e fluviais e estabelece que estrangeiros oriundos de países limítrofes não podem ser proprietários, condôminos ou usufrutuários de imóveis rurais nessa área. Direitos adquiridos antes da lei foram preservados.
Na prática, isso afeta justamente regiões muito procuradas por brasileiros, como áreas dos departamentos que fazem divisa com o Paraná e o Mato Grosso do Sul. Por isso, a primeira pergunta em qualquer negociação no Paraguai deve ser: a fazenda está dentro ou fora da faixa? Estruturas societárias locais são usadas no mercado, mas cada caso exige análise jurídica, porque a forma de titularidade também é observada pelas autoridades.
Outros pontos a verificar no Paraguai: a regularidade do título no registro público, a sobreposição de títulos (problema histórico em algumas regiões), a legislação ambiental, que restringe a conversão de florestas em parte do território, e a disponibilidade de licenças para a atividade pretendida.
Uruguai: estabilidade e regras claras de titularidade
O Uruguai costuma ser apontado como o destino mais previsível dos três, com instituições estáveis, mercado de arrendamento organizado e moeda menos volátil. Não há, como regra geral, proibição à compra de terras por estrangeiros. A principal exigência está na forma de titularidade: a Lei 18.092/2007 determina que imóveis rurais e explorações agropecuárias pertençam a pessoas físicas ou a sociedades cujos donos possam ser identificados, como sociedades anônimas com ações nominativas de titularidade de pessoas físicas.
Por isso, investidores e fundos costumam estruturar a compra por meio de uma sociedade local adequada à lei, com assessoria de escritórios uruguaios e atenção ao acordo para evitar a dupla tributação entre Brasil e Uruguai.
Bolívia: terra mais barata, risco jurídico maior
O oriente boliviano, especialmente o departamento de Santa Cruz, atraiu produtores brasileiros pela disponibilidade de terra a preços baixos. A Constituição boliviana, porém, proíbe que estrangeiros adquiram terras na faixa de 50 km da fronteira, em seu artigo 262. Além disso, a propriedade agrária está condicionada ao cumprimento de uma função econômico-social, verificada pelo Estado.
Esses fatores tornam a Bolívia o mercado de maior risco jurídico entre os três. Quem considera investir no país precisa de assessoria especializada, análise detalhada do histórico da titulação e avaliação cuidadosa do ambiente político.
Checklist de due diligence para comprar uma fazenda no exterior
- Localização em relação à fronteira: confirmar se a área está fora das faixas de 50 km no Paraguai e na Bolívia.
- Título e registro: certidões atualizadas, cadeia dominial completa e verificação de sobreposições.
- Georreferenciamento e área real: conferir se a área documentada corresponde à área medida em campo.
- Situação ambiental: reservas, restrições de desmatamento e licenças necessárias para a atividade.
- Aptidão produtiva: solo, regime de chuvas, disponibilidade de água e histórico de produtividade.
- Logística: distância de silos, portos, frigoríficos e qualidade das estradas.
- Estrutura societária e tributária: veículo de compra adequado à lei local, tratados de dupla tributação e declaração dos bens à Receita Federal.
- Câmbio e saída do investimento: como o capital entra, como os rendimentos voltam e quanto tempo leva para revender.
Uma oportunidade para imobiliárias rurais e corretores
O comprador de fazenda no exterior não decide por fotos bonitas. Ele precisa de informação técnica: área, aptidão, água, documentação, localização em relação à fronteira e logística. Imobiliárias e corretores que organizam essas informações e as apresentam com clareza ganham a confiança de um público exigente, que muitas vezes negocia à distância.
O movimento das corretoras rurais brasileiras rumo ao Uruguai e ao Paraguai mostra que há espaço para quem se estrutura. Isso vale tanto para imobiliárias paraguaias, uruguaias e bolivianas que querem alcançar o comprador brasileiro quanto para corretores brasileiros que passam a intermediar negócios do outro lado da fronteira.
Portal SUB100 e CRM SUBSEE: estrutura para vender fazendas além das fronteiras
O Portal SUB100 reúne imobiliárias clientes no Brasil, no Paraguai e no Uruguai e pode ampliar a visibilidade de fazendas e propriedades rurais para compradores de diferentes países. Para a gestão do dia a dia, o CRM SUBSEE tem módulos específicos para imobiliárias rurais, com CRM imobiliário rural e site para imobiliárias rurais, pensados para o ciclo longo e técnico da venda de fazendas.
Perguntas frequentes
Brasileiro pode comprar imóvel no Paraguai?
Sim, exceto na faixa de 50 km da fronteira, onde a Lei 2.532/2005 impede que cidadãos de países limítrofes, como o Brasil, sejam proprietários de imóveis rurais.
Estrangeiro pode comprar terra no Uruguai?
Como regra geral, sim. A lei exige que a terra pertença a pessoas físicas ou a sociedades com titulares identificáveis, como sociedades anônimas com ações nominativas.
E na Bolívia?
A Constituição proíbe que estrangeiros adquiram terras na faixa de 50 km da fronteira, e a propriedade agrária está sujeita ao cumprimento da função econômico-social.
A terra é mais barata nesses países?
Em geral, sim. Gestores de um fundo voltado ao Uruguai estimam que o mesmo capital compra até quatro vezes mais área do que no Brasil, mas os preços variam muito por região e aptidão.
Preciso declarar a fazenda no exterior à Receita Federal?
Sim. Bens e rendimentos no exterior devem ser declarados, e a estrutura de compra precisa considerar os tratados de dupla tributação existentes.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui assessoria jurídica nem recomendação de investimento. Consulte advogados e contadores com atuação nos países envolvidos antes de qualquer aquisição.
Fontes consultadas
- Compre Rural — Dois brasileiros levantam R$ 100 milhões para comprar quatro fazendas em outro país (set/2026).
- AgFeed — BrasilAgro e portfólio de terras no Brasil, Paraguai e Bolívia (2026).
- Paraguai — Lei nº 2.532/2005 (zona de segurança fronteiriça), via FAOLEX.
- Uruguai — Lei nº 18.092/2007 (titularidade de imóveis rurais).
- Bolívia — Constituição Política do Estado, art. 262; Chequeado — Extranjerización de tierras en Sudamérica (2026).
- Revista de Informação Legislativa do Senado — Produtores brasileiros na Bolívia.
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